浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
" A% c% n/ M, Z% X6 F% URapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
2 o9 z: y4 y* r/ ~: p
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
) K" E+ F# A& ?% N- w, ~小黄 发表于 2010-1-24 20:46

6 `' \' c! q6 T  S% [7 ?5 year fix 30day Close (金融机构)
( F- R+ E0 U0 M) C! t5 F) _       
3.59%

0 i" g: Y2 M0 y+ wVariable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
& |$ G# I* b* j4 `7 }! K' S' L这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%

5 |/ y' t  e! X; v  H+ g# LVariable 　p = 2.25 %
! t2 ^; @, p0 \2 m: N　5 Year Close        
P-0.20%
0 Z5 k  D' X6 j0 z
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
2 `" \3 U* V5 ]这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

; s$ O$ w, K; e" Q; \5 Y1 ^9 |+ v1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
9 g: T4 Y! J1 j! X* P4 @. a
4 D3 @( s$ V6 v/ G& s2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
. M3 G/ d, ~$ S1 D' E& B% ?
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

9 I) ?# I2 _) q9 v2 ]! ?- v4 r' B  x不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

) T, W% b/ h  Z0 Y1 h1 o

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
/ y% A9 y% X- e
8 i4 v9 t% @$ y; [6 D/ u) `# Z1 J2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
7 ?& Y) F" C7 X
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
; v! J/ L6 X, @9 t' O另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
! M; d& g4 s- C  P  @6 g" |- E$ s: ?
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

2 x6 t: e8 d* ^# _$ ^! A最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

' s* s" h3 F9 g4 Z) p, J我提出的条款是：
5 b& q- }# I7 W9 r6 P6 j1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
# v7 ]. T# L3 u) S, z2 U2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
; Q6 D9 q7 S, D/ a1 l3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
! u3 x) H; u& K" ^/ U. B" n0 |6 O5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

0 x& I; Z7 B& w2 @/ d我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
小黄 发表于 2010-1-25 22:49

0 \4 G" e$ S0 t5 o+ s看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
7 U& y/ L/ s' N
) w' M% B: z) a# v0 V+ j你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
( x5 R, J& U+ [. F% H; x0 B7 X/ h
" ?5 ]) @. t7 X  a. ?* `' ?浮动任何时候都比固定利率要好。

/ P/ h8 w, ^0 q$ ^  L换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

$ u8 D) @2 N9 a

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
- F. {- P5 g- `
- b! ?2 ~9 E* ^, v4 M2 d你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。

换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
* a% {3 `/ M8 u: a- ~. wRapala 发表于 2010-1-26 08:49

6 l( @6 B, v+ J) B0 V+ F& v1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

  Y4 T  S) d( A, x看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
: c: i9 c1 Q% E7 |' t
; l7 s3 K+ x, s有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

8 O. ^) |' ?8 a3 t: H5 m" G" q发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

9 x8 l/ M- M1 [+ y; `我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

2 B+ i# z3 a; N银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
; w5 m$ w3 E) i* E  h
# t/ Y/ b6 X; C3 ^CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

$ m6 E5 J2 ^/ P! Z7 v问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
5 K2 u0 b- c+ S$ I# a  c7 r      2  到底该选哪种好呢？
' [  X. B# _) ^
9 X  j7 G+ T5 u' d谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
3 a) s3 G  S$ e' Y1 w4 W
我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
: _4 s# z1 ?' A6 }: \/ a" @% c  G
+ i" a  I) {0 T# h还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？
" G" d0 A! g" j4 H  S% I- |' G! c! y
4 T7 K+ _' V- @  K/ _, q还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
0 T" E* d( m1 E) Q* }2 K6 G1 Y小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

, e+ x. y! r8 A3 s6 w5 T: w当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

0 \$ G2 t/ |& Z  p# h1 g但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
, F, L* W$ x- n2 a* i# h4 O' l
( h# \  k! \  I& E我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。
3 k$ n* u. n5 m) ]$ y& k
银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于
5 A$ R* u6 b  t) o
FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。
. F) t' ]5 L' m- r6 S+ r2 J
1 S( P3 v7 \! W9 r我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
; m  X4 H% V2 b! s2 _& f你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

$ ]' B5 o' i9 o; ?9 o. i8 B３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
( z. d8 Y" {" L, C2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
3 A3 Y0 \% x- D( l
4 R' P5 b5 _  L2 a+ }那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
# I$ D* Z/ y( q' K那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

" m2 _( e! L& H% [, B那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
& P* `, s$ f9 T# k, |# {如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

5 L! K$ N# [" [' j只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
1 I' y7 ~  q$ b7 i; E阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

+ S6 f: B" c4 j黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
1 f0 a% {# M& A  c3 R6 v  n0 S
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
4 f$ @6 y+ m' P. T0 d: w; I
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

; g$ ]* z$ K7 Z6 h$ @& U* {8 N  C0 B. Z那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
2 f$ I9 k7 ]) K" j2 ?( w1 DRapala 发表于 2010-1-27 09:06

  `! ^: n. ^3 f8 x7 |! j你又偷换了概念。
) c: p2 k) y; S: Z& s( R/ q我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
/ p+ Z% _% H& L你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

) }2 [, ]" r6 z9 Y, S4 H不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
; W7 K7 N: W( a- pRapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
. {) Y# x% Z: i' \, l8 f! o5 ~" V; G, s
我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
6 o& b( z3 h7 O8 w; h' m是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？
小黄 发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

( t7 ^4 L! C6 Q+ y3 w6 _0 p要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
2 p( b5 [+ \) T6 h4 U# @. ?5 l你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
' x7 D7 M/ j1 x" N! J
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
; U1 f! N: |7 Q( v+ Q小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
这帖有用。